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政府評論

房屋未來:關鍵時刻聚焦供應

2014年12月18日

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運輸及房屋局局長張炳良

多年累積下來的結構性房屋問題表現於:房屋供求嚴重失衡;樓價租金高企,脫離經濟基調和一般市民的負擔能力;劏房蔓延及公屋輪候人數不斷增加,尤其是年青人申請數目。解決問題需要時間,社會矛盾需要疏導。
 
解決房屋問題為本屆政府民生施政的重點,冀能重建房屋階梯,協助基層「上樓」、中產「置居」,促進社會向上流動,並穩定樓市。
 
政府已推出兩輪「需求管理」措施(所謂「辣招」)以遏抑樓市過度亢奮,雖有一定成效,卻不能治本。歸根究底,問題的核心在於供求嚴重失衡,若供應依然滯後,除非外圍經濟環境劇變,否則累積的用家需求仍會推高樓價租金,惡性循環會延續下去。
 
政府剛公布《長遠房屋策略2014》,採納了長遠房屋策略督導委員會的主要建議,主張改變政策思維,以供應為主導,願景是為市民提供「適切而可負擔的居所」,以公營房屋佔新增供應之多數(公私營為六四之比),並按最新總需求估算提出未來十年(2015-16年至2024-25年)新增四十八萬個單位的建屋目標。
 
長遠房屋策略分三大主綫:(一)加建出租公屋、善用公屋資源;(二)復建資助出售單位(包括居屋),豐富其形式,適當地利用私人機構力量,並促進市場流轉,增加「置居」機會;(三)穩定私人樓市,在銷售和租務上促進良好做法。
 
然而,提出目標宏圖較易,落實目標涉及多個挑戰,不容低估,包括:土地供應、規劃配套需時;社會上有人對大規模土地開發(如新界東北)和更改土地用途,充滿疑慮以至抗拒;在市區增建公屋,動輒被否定為「插針起樓」、破壞環境;地區上對房屋發展(特別是公屋發展)帶來人口密度和交通負荷增加而有保留;以及建造業人手不足和承受力有限等。
 
建屋宏圖緃有合理目標、符合社會公益,但若克服不了這些困難和阻力,必會事倍功半,舉步維艱。深層的結構性房屋問題,沒有什麼「即食」靈丹,也沒有「不痛」而獲的出路,所謂“no pain, no gain”。供應未能大幅增加前,更有必要做好有限公屋資源的合理和公平分配。
 
有人說:我們根本不需要建這麼多新房屋,目前有不少房屋被空置囤積,只要打擊空置、徵收空置稅便能解決問題。實情當然並非如此,按差餉物業估價署的最新數字,2013年的私樓空置率只為4.1%,為1997年來低位。若空置超多,則租金在經濟供求定律下根本上不去!
 
不少人問: 既然政府肯為應對樓市熾熱而引入「辣招」,為何不能以同樣邏輯打擊租金高企? 困難是,租金管制,無論是全面還是限於某類型單位,都會導致業主減少放出租盤及提高叫租,在租盤市場供求緊張的情況下,實際供應減少而租金水平上升,到頭來會變成好心做壞事,幫不了廣大的租客 (註)。至於由政府提供租金津貼,在供求嚴重失衡下,也會誘使業主加租,租金津貼反變成政府輸送利益予業主。
 
市區劏房蔓延,遂有團體建議找地建「過渡性房屋」。若能找到土地興建這類房屋,倒不如直接興建公屋?有建議用一些短期空置的待重建樓宇提供過渡性房屋,但現實上究竟能擠出多少個這種棄置單位呢?按拆遷經驗,住戶一般住至最近限期才搬出,故此可用的空置期其實不會長。
 
有人甚至主張取締所有劏房,此乃不切實際,現時的劏房戶可遷至哪裡?除非盡快大量興建公屋,於是問題的核心又回歸到增加供應。政府會加強執法,取締工業樓宇的非法劏房,並改善住宅樓宇劏房的安全,以合乎屋宇條例。
 
或有人會質疑:這不能做,那也因杯水車薪不去做,政府是不是單一思維,不肯去探求其他解決房屋問題的方法? 絕對不是。政府當然有責任聆聽各方意見、考慮所有可行方法,不過,關鍵詞是「可行」。任何措施,若不能對症下藥,或弊大於利,甚或未見其利先蒙其害、令問題惡化,則負責任的政府又怎能只顧一點、不及其餘,憑感覺行事呢?
 
當下乃關鍵時刻。我們得承認問題及其複雜性,尤其是土地開發及改劃上遇到的困難和阻力。若缺乏社會共識和意志去克服各類短期行為和小眾利益,一遇反對即叫停,則難以邁開大步從根本處解決供應問題。走不出困局,就改變不了命運,那麼青年人的「房屋未來」又從何談起呢?
 
長遠房屋策略定下大方向、大框架。它是起點,不是終結。往後,政府會沿此推動房屋政策的改革,提出進一步的具體構思。
 
註:運輸及房屋局就租務管制議題的研究結果和觀察,詳見立法會CB(1)1709/13-14(01)號文件。
 
 (以上是運輸及房屋局局長張炳良12月18日在報章發表的文章。)

運輸及房屋局局長張炳良


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