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發展局局長陳茂波
剛公布的新界東北新發展區最後方案---「粉嶺/上水/古洞新市鎮」計劃，是重要的中期土地和房屋供應來源之一。去年第三階段公眾參與期間收到逾10,000份意見書，新市鎮計劃回應了這些意見，並因應環評、基建等詳細技術評估結果而作出大幅調整，以香港市民整體利益為大前提，平衡了不同持份者的訴求，同時合理和適當照顧受影響人士。接著下來，我們會繼續向持份者解說，主動聯絡受影響的居民和農戶，詳細介紹計劃內容和各補償和安置安排，希望大家支持新市鎮計劃的推展工作。
篇幅所限，我先集中談一談新市鎮計劃的內容、整體規劃與設計，以及實施模式。大家關注的其他重點，例如保育、補償安排和協助務農人士，容後再談。
計劃的調整內容：
（甲）先推展古洞北和粉嶺北兩個新發展區，並且：
（一）增加發展密度和房屋供應：近市中心用地地積比率增至6倍（猶如黃埔花園），原來低中密度則提升至3.5倍。住宅單位供應增至60,700個（增加28%），其中資助房屋佔36,600個（增加58%），私人住宅單位24,100個，可容納人口增至174,900人（增加31%）；
（二）上調資助房屋數量比例：由49%增至60%；
（三）上調資助房屋用地比例：由31%增至47%；
（四）視乎當時的物業市場情況和相關考慮，實施「港人港地」措施；
（五）住宅落成時間表：2022/23年起陸續落成，第一批主要是資助房屋。
（乙）由於坪輋/打鼓嶺缺乏鐵路接駁和其他基建配套，原來只規劃為較低密度住宅和特殊工業用途。因應2013年施政報告提出檢視新界北部地區的進一步發展潛力，政府將重新規劃坪輋/打鼓嶺，包括新鐵路基建所帶來的機遇，再諮詢公眾。
整體規劃與設計：
（一）古洞北
高低錯落的城市景觀：利用落馬洲支線新設於古洞北市中心的鐵路站，興建高密度的住宅。然後向外遞減發展密度和建築高度，構建一個有高低層次的景觀。市內八成人口居於鐵路站半徑500米的步行範圍。
視覺和通風走廊：市內有廣闊的南北、東西走向的視覺和通風走廊，可北望鳳崗山，東望塱原的自然景觀。
綠化及休憩地帶：佔地約12公頃的市鎮公園由西至東穿過市中心，是區內的主要綠化及休憩用地走廊。
河畔長廊：石上河東岸及雙魚河西岸將發展為連貫的河畔長廊，讓居民及遊人享用。
社區設施與傳統村落：預留足夠土地興建社區/康樂/醫院/學校等設施。另保留燕崗村和河上鄉兩條鄉村，以及風水林/風水山等自然景觀。
（二）粉嶺北
沿河兩岸布局：利用梧桐河沿岸，在狹長地帶的東西兩邊設置兩個公共交通交匯點，高密度的高度住宅和商業發展集中在交匯點500米範圍內。
河畔長廊：主要行車幹道設在市中心外圍，市內興建休憩用地/單車徑/行人徑，保持空氣質素良好。另梧桐河旁有長達4公里的河畔長廊，作為休憩空間。
生氣勃勃的走廊：有多條南北、東西走向的綠化走廊，當中有零售商業店鋪，是充滿生氣的行人走廊。
中心公園：區內的主要康樂地帶，與鄰近的社會服務及康樂設施成為區內的文娛中心。
計劃的實施模式：
我們考慮了不同意見之後，決定借鑒上一代開拓新市鎮的成功經驗，提出「加強版」的「傳統新市鎮發展模式」，由政府主導推行，因應規劃用途徵用私人土地進行發展，目的是加快整個發展時間表。
其實，過往很多新市鎮都曾容許私人土地業權人，以契約修訂/原址換地（即申請將農地改變土地用途，轉為住宅或商業用地）的形式發展個別私人項目，例如粉嶺/上水的海聯廣場及皇府山。此外，在荃灣、沙田、屯門、元朗、將軍澳等新市鎮都有過上述契約修訂/原址換地的私人項目發展。
因應今次計劃實施時間的重要性，政府訂出更嚴謹的要求去處理「有條件契約修訂申請」（包括原址換地），私人土地業權人必須符合四項申請要求，才可提出申請自行發展，包括：(1)土地必須坐落於規劃作私人發展的範圍內；(2)須符合特定準則和條件，包括用地面積不少於4,000平方米及業權統一；(3)為確保適時供應房屋和其他設施，申請人須按政府所定時間表完成申請，否則由政府徵地發展；(4)申請的土地業權人須公平對待租戶/佔用人，包括提供與政府補償安排相若的現金補償方案。此外，土地業權人必須補足地價。
如果有土地業權人的用地面積少於申請要求，業權人可與相鄰的土地業權人合作向政府提出申請，但用地須是一整幅便於布局，且地界比較整齊。政府不會協助業權人徵收其他私人用地供其發展。
新市鎮可供發展土地333公頃，私人擁有土地佔162公頃，政府須徵收其中114公頃作資助房屋和基礎設施包括社區設施/道路橋樑/醫院/學校。換包話說，我們會徵用逾七成的私人用地。但我們沒有多少幅土地符合可申請有條件契約修訂的資料，在徵地時也不會考慮土地業權誰屬。
（以上是發展局局長陳茂波7月7日在其網誌上發表的文章。）
