政府曾於2002年11月公布經檢討後的房屋政策聲明，清楚說明政府與私人物業市場所擔當的不同角色，以及強調政府日後只會為沒有能力負擔私人樓宇昂貴租金的家庭提供租住公屋。

     政府在聲明中特別指出，維持自由和穩定的環境，讓物業市場可以在公平競爭的情況下持續健康發展，至為重要。

     我相信大部分市民均認同政府在聲明中所表明的立場。因此，政府有責任令市民堅信，政府會維持上述清晰、全面和貫徹始終的房屋政策，以繼續保持市民和投資者對物業市場的信心。

     聲明發表至今已近20個月，我很高興告訴大家，聲明中提及的措施均已推行，包括透過「勾地表」制度恢復賣地、協調兩間鐵路公司沿線物業發展推出市場的步伐，以及停售和停建居者有其屋計劃單位。

租管修例月底完成

     另一方面，有關刪除現行《業主與租客（綜合）條例》下過分保障租住權的條文的工作，亦快將完成。

     這項措施旨在協助私人物業租務市場重現活力。有關的立法會法案委員會剛剛完成審議修訂這條條例草案的工作，我希望在本月底，有關修訂可以順利在立法會獲得通過。

     過去12個月的數據顯示，物業市場已經逐步復甦，負資產個案數字大幅減少，而市民和投資者對物業市場亦已漸漸重獲信心。事實證明，重新定位的房屋政策方向正確。

新樓供應持續下降

     不過，物業市場何時接近供求平衡，仍然是公眾關注的議題。過去數周，市場對未來私人樓宇供應量有不同預測，而對政府在去年10月和今年4月所評估2007年新樓供應量的數字，同樣意見紛紜。

     我們定期製備數據，包括基於批准地基工程開展而計算的動工量，以及基於批准上蓋建築物工程而計算的動工量。現行法例規定，發展商須就其上蓋建築工程每項重大變動重新申請簽發施工同意書。

預測數字因時而異

     因此，當上蓋工程項目出現一項或多項重大變動時，有關批准數字便會包含雙重甚或多重計算。由於這個原因，採用基於批准地基工程開展而計算的動工量，作為計算私人單位的供應量較為合理。

     根據這個計算標準，並以樓宇由開始進行地基工程至落成一般需時約3年計算，我們在任何時間均可合理地預測未來的樓宇供應量。

     以1999年至2001年為例，這段期間動工興建的單位總數為79,700個，而在2002年至2004年期間，落成的單位總共有83,900個。閣下可能會對這兩個相若數字感到奇怪。

     事實上，這證明我們在作出上述推算時，將私人物業發展項目由施工至落成設定需時3年是合理的。

     我們估計今年落成的新單位約有26,000個，明年約有21,000個，其後，2006年和2007年分別約有16,000個和11,000個。也許有人會感到奇怪，為何今次有關2007年的預測數字高於本人在4月所提的數字。原因很簡單，就是在4月至5月底這段期間有新的地基工程動工。

     最新的數字正好反映了新增的工程數目。同樣，再往後看，本年底預測有關2007年的數字時，由於要計及目前至年底新地基工程的動工數目，亦會與今天所公布的不同。

     換而言之，以某一年開始計算的任何一個3年周期來說，我們在預測最末一年的數字時，必須要在該某一年年底才可得出最末一年的全年數字。

     事實上，每年的單位供應量，亦會受到其他一系列因素影響，當中包括興建時間、過往年度累計的未售單位數量，以及私人發展商就何時動工興建上層結構所作的商業決定。

熾熱氣氛轉瞬消逝

     在2002年11月的房屋政策聲明中指出的樓宇供應過剩問題，到現時仍然存在。不過，公眾普遍認為，有關情況正逐步紓緩。

     隨�本年首季住宅樓宇銷量飆升，市場在過去數月已顯示出有能力自行調節。在傳媒大事報道銷情暢旺之下，年初時有人憂慮，一手市場的物業投機活動轉趨活躍，可能會令樓市過熱。

     然而，熾熱的氣氛轉瞬消逝；樓宇買賣在3月份達到超逾11,000宗的頂峰後，已經掉頭回落，一手市場銷量下調的情況，在4、5月份最為明顯。不過，如果你們留意到，交易量上升的同時，需求量其實並無相應增加，便不會對銷情逆轉感到驚訝。

     值得注意的是，雖然近期一手市場銷量下跌，本年首5個月一手市場的登記交易總數，仍較去年同期高出47％，主要原因是一手市場的銷量於本年首3個月大幅攀升。

市況暢旺暗藏風險

     我近年樓市的變遷，市民從中汲取了寶貴的教訓：縱然樓宇銷售數字大幅上升，可令市場一下子充滿亢奮氣氛，但如果真正用家的需求沒有增加，轉眼便會打回原形。

     現在，真正自住買家更加認識到，市況驟然暢旺，其實暗藏風險。因此，他們在決定是否置業時，已經較為謹慎。我相信，物業市場的表現，已比以前成熟和理性，這對維持住宅物業市場穩定十分重要。

     另一方面，我們亦看到，市場對近期賣地的結果，反應相當審慎。這再一次證明市場力量所發揮的作用，確保市場由供求主導，而非受市場情緒的突然轉變所牽動。

     展望未來，我們必須確保住宅物業市場穩健發展，避免非理性的波動。我相信，香港的住宅物業市場，定能朝�這個方向發展。

     政府會繼續透過「勾地表」制度提供充足的土地，並確保土地組合均衡，以滿足市場需求。「勾地表」制度以市場為主導，讓市場可以靈活地決定拍賣土地的數量和時間表。

七幅豪宅用地待勾

     2004 - 05年度的「勾地表」共有14幅不同地盤面積和發展密度的住宅用地，我們已售出其中3幅土地。該14幅住宅用地中，有9幅土地的面積少於1公頃。這個安排，應可照顧不同發展商，包括中小型發展商的需要。

     表內也有7幅土地適合用作發展豪宅項目。當然，除「勾地表」外，發展商亦可透過其他途徑，例如修訂契約和市區重建局項目等獲得土地。

     政府在明年年初制定2005 - 06年度的「勾地表」時，會仔細考慮當時的市場情況和發展需要。