需求管理措施見成效
2017年02月24日
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行政長官梁振英
各位學會會長、各位學會會員、各位來賓、各位政府同事、各位新聞界朋友：非常多謝大家今日的邀請，使我可以藉這個餐會的機會向大家報告一下香港人最關心的一個社會發展、經濟發展和民生中的重大問題──就是香港土地和房屋的供應問題。
土地短缺，準確來說是可發展用的土地短缺，因此造成樓房短缺。這兩個短缺長期困擾着香港的社會發展、窒礙了香港的經濟發展，長期地嚴重影響香港的民生。因此長時間以來，我們在社會上做意見調查發現相當穩定的、70%被調查對象一致認為他們最關心、最擔憂的問題是房屋問題。
長期以來反對特區政府施政的人當中，有55%的人士因為房屋問題未能夠得到妥善解決而反對特區政府施政。因此，本屆政府將土地問題和房屋問題列為我們施政重中之重的問題。
我趁今日這個餐會的機會向大家報告一下我們在處理這個問題上的基本理念、措施和做了四年多五年時間後，今日的情況是怎樣。
在供不應求的情況下，我們的基本理念就是「港人自住」的需求應該優先滿足。
跟着向大家介紹一下本屆特區政府努力了一段時間後，新增的供應開始到位。我有一個期望要向大家說說，因為這個工作實在是十分困難，面對的阻力和壓力都相當大，因此希望全社會能夠繼續堅持不懈做下去。
首先，在「港人自住」需求優先這個問題上，我們有三個需求要全面遏抑：一個是遏抑非「港人自住」的需求。非「港人自住」的需求有三大類，一個是投機需求、一個是外來需求、一個是投資需求。大家或者會馬上認同為甚麼我們要遏抑投機需求、為甚麼要遏抑外來需求，但為甚麼我們要把非「港人自住」需求，即投資需求也要遏抑呢？因為在短缺時，投資者和買樓自住的人，他們的購買力是不對稱的，因此他們的競爭是不對稱的。我們知道有很多例子在短缺的情況下，到最後，代理帶兩個人去看樓，或者兩個人競價，一方是投資者，一方是買樓自住的人。買樓自住的人要精打細算，他的積蓄不多，現金不多，要問銀行借錢；而買樓收租的人，他把心一橫，多給十萬、20萬、幾十萬，多給3%、5%，他就可以把那層樓買下。因此，造成樓價上升；因此，本來有能力買樓自住的人，尤其是一些年輕家庭不能夠成為自住的業主，要成為租客。這是一個不對稱的競爭，因此政府需要介入這個市場，我們要全面遏抑投資需求。
本屆政府有三個四輪措施，一個加強額外印花稅。我們在本屆任期內推出買家印花稅，推出雙倍從價印花稅。接着去年11月4日，現在回想好像是很久的事，但其實只是大概四個月左右的時間，我們推出新一輪需求管理措施。
首先投機需求，我們打擊投機需求的結果是甚麼？到了去年最後一個季度，基本上現在談的是上一個季度短期轉售的宗數佔交易總宗數，我們談的是私人住宅樓，是千分之四，所以基本上炒家已經離場。
接着我們遏抑外來的需求。這個我們要向大家報告清楚，因為現在社會上還有些餘音未了，說現在有些樓盤看到有外地人來香港買樓。但就整個樓市來說，上個季度外來需求只不過佔總的成交數2.1%，是一個比較低的數。
第三種我們要全面遏抑的是投資需求。這張表（投影片五）的數字顯示去年每一個月投資需求的情況，因為要打印花稅，所以這些數字是全面、準確的。我本人亦每個月去看和分析這些數字，我們是監控得較緊的。首三個月這些數字以百計，到去年的4月突破1,000，這個千多的數字維持了五個月到去年的8月，9月超過2,000，我們馬上提高警覺繼續密切監控。到了10月底的數字公布，我們有了整個10月的數字，仍然超過2,000，我們就決定將原先準備好的、我們所謂「加辣」的方案拿出來。在接着的一周，我們在10月底的數字出來後，大概三四日的時間，11月4日星期五下午我們宣布「加辣」。這裏的數字要和大家說說，因為辦手續需要時間，所以會有一個時差，大概一個月左右，所以11月的數字反映10月的情況，11月的數字亦未反映「加辣」後的情況。
我們在2016年11月4日宣布新一輪的需求管理措施，大家都知道是住宅物業交易從價印花稅率，我們劃一做15%，本來要交兩倍，我們加到15%。效果是怎樣？我們再看由2016年1月到今年1月的情況（投影片七），12月和1月的數字比較起來，12月的數字等於11月數字的16%，即是說跌了84%，投資者大比例離場。
在這張表我沒有給大家看，但是政府監控市場情況，發覺有三組數字是緊密關連的，一個是投資者的數字，第二是地產商開新盤所涉及的單位數的數字，第三是樓價升幅。地產商在哪個月開新盤的單位數多，投資者入市便會多，樓價就升。我們完全可以想像得到，現在市場亦可以問到地產商推盤的手法，所以過去市場是被投資者主導的。
有了11月4日的新管理措施後，我們可以看看自住買家是有更大空間的，整個市場因為投資者退出、交易量減少，而地產商推盤的情況不變下，買樓自住的人的選擇更加多。我們在2017年1月看到有這樣的一個數字，就是涉及香港永久性居民買家的交易當中，95%買家沒有擁有任何其他香港住宅物業，這是我們的政策目標。當然大家都很關心樓價，但我們的政策目標是甚麼呢？我們要排除，在這個階段，我們要排除投資性的需求，九成半買家是沒有擁有任何其他香港住宅物業，這些就是第一次買樓的香港人。
這個就是我們做三方面需求管理。重溫一次，炒家千分之四，外來買家2.1%，95%的買樓人士是第一次買樓，這個是我們做三方面需求管理措施的成效，應該說是科學的，政策的效果亦都是預期的。
跟着在社會上仍然有一種說法，說我們人口增長太快，因此不夠樓住，如果我們可以減少人口增長，尤其是每日有150個持單程證從內地來香港的新移民，如果不來香港的話，我們的樓市沒有那麼緊張。或者是這樣，但我們要知道兩件事：第一，香港人口從明年開始，我們有史以來第一次進入人口老化期，我們的勞動力第一次出現下降，這個我們要考慮的。 第二，我們的人口增長其實是處於一個相當低的水平，我們與新加坡相比較低，我們與世界上很多其他國家或經濟體比，我們都是較低，這是人口。
然後社會上亦有個說法，就是我們徵收住宅單位的空置稅，我們減低空置率，便可以有多點空置單位拿出來給大家住，這是一個增加供應的辦法。我們看看住宅單位的空置率，是工、商、住、鋪這四大類用途的樓宇當中最低的。跟着亦有個說法就是不如改建工廠大廈。在座的都是專業界的朋友，大家都知道香港的工廠大廈用途林林總總，空置率是低的，工、商、住、鋪當中是第二低。要向大家再重申一次，用數字、科學、具體地說明這些情況，我們希望甚麼呢？我們希望聚焦在一些可行的及有效的解決問題的辦法。
跟着想跟大家講講供應。樓房的供應在全世界都是這樣，它的供應在短期來說是比較固定的，有兩個原因：一，樓房是不能入口的，其他商品如果在某個市場出現短缺的話，當地的供應商可以從外地入口這些商品來滿足當地的需求，樓房是不能入口的。第二，樓房在本地生產，它的生產周期是比較長的，而香港的生產周期，只是建築周期，不說前面那段，只是建築周期都比外邊長，因為我們的樓房是高樓大廈來的，興建一座2、30層，3、40層的大廈所需要的時間，我相信很多時候只是做地基的時間都比外邊興建一層、兩層的小洋房要長。我們的建築期，在座很多工程師、建築師、測量師在這裏，我們的建築期，只是建築期都要大概三年，有時超過三年的時間才可以落成。所以生產周期長，這是個特點。
在這裏向大家介紹一下，在座很多朋友都很熟悉的，就是我們用地開發的過程。有一些比較複雜的，我們有一系列的事情要做，一系列這些因素要考慮。我見到在座的朋友，提到這些問題大家都在搖頭了，因為大家的工作當中，一天到晚都是要處理這些事情。我們不需要改劃私營房屋發展的，這樣簡單的三步，我們也需要七個半月時間；我們需要改劃作為私營房屋發展的，我們需要31個月時間。如果我們將這些時間、31個月也好，七個半月也好，我們加進去三、四年的建築周期那裏，其實所講的就是四、五年時間。因此，我開始時就跟大家說，本屆政府咬實這個「重中之重」的問題，從2012年我們上任開始做的工作，大概今年左右，就會形成供應，就在這個四、五年的時間周期。如果我們改劃公營房屋用地，我們有這個表（投影片16）上面的流程要做，有些時候公營房屋的生產周期比私營房屋的生產周期還要長。總的來說，生產周期就是四年以上，因此我們供應開始到位。
公營房屋的情況如何呢？左邊橙紅色的數（投影片18）就是上屆政府，藍色的數就是本屆政府，每一條bar就代表一個五年的移動總數。大家可以看到我們上任之後，因為它是一個五年的移動總數，我們上任之後這個數一直是爬升，應是說是由低位攀升。私人住宅方面，這就是我們經常出來說的，我們每三個月出來，開誠佈公向社會報告一次，我們的講法是未來三至四年私人住宅一手市場預計供應量。這個數如何計算？如果是官地，我們賣了出去；如果是私人地，它需要做修改地契，修改地契做完了，我們就開始監控那個項目，一直至這個項目去到賣樓花時候，它賣一個，我們就扣減一個，一直到它落成後，如果它仍未售光，我們會繼續監控，直至它每一個單位都賣出為止。未賣的就在這一個數字裏，所以我們說在這三至四年的一個數字。
香港每一個項目我們都監控，我們都有一個數字在。有些未開始賣，所有單位數在這裏；有些已開始賣，買一個我們扣一個，買一個我們扣一個。我們如何知道呢？因為第一，要拿去田土廳登記，第二要拿去打釐印，所以政府知道。每一個項目我們知道有多少貨尾，每一個地產商我們知道他手上有多少存貨，加起來這些數字，全香港有多少我們知道，準確、科學、全面。這個數字（投影片19），最新的數字是94,000，94,000比我們上任時的數字高出45%，所以我們不斷向社會報告這個數字，希望社會都能夠客觀地知道政府正在做甚麼，做了甚麼，亦知道樓市有可能在其他的因素，尤其是需求因素，譬如利率、經濟發展等等，變或不變的情況下，樓價樓市會出現甚麼變化。
任何商品的供應增加45%都是一個相當大量的增加，我們現在正在說增加了45%的供應。這些不是天邊的彩虹，這些是實打實作，具體的項目，每一個項目我們都去監控，都去統計。大家可以看到最底藍色部分那些數字（投影片19），地產商一般都是賣樓花的，賣到拿了入伙紙還未賣完的數字不多，所以囤積的情況不高。一般他會看市場反應，可能早一點賣，可能遲一點賣，但基本上都是在出入伙紙前盡量把它賣光。
這屆政府我們用了洪荒之力去改劃土地，增加土地供應，當然政府不是唯一一個可發展用地的供應者，但政府是一個主要的方面，所以我們這方面的工作所出的力度特別大。在這裏我一定要多謝上一任的發展局局長，多謝我們現在的馬局長Eric（發展局局長馬紹祥），還有很多其他各個部門的同事的支持和配合，含辛茹苦、粒粒皆辛苦去生產這些土地出來，然後供應市場。數字是怎樣的呢？大家看看（投影片20）本屆政府這五年任期裏，我們賣的官地比上屆政府的五年所賣的官地，這些官地上所能夠興建的私人住宅單位數目，本屆政府提供的土地可以興建的住宅單位相比上一屆政府的數字，是等於兩倍半，即是增加了150%。這屆的數字等於上屆的數字兩倍半，下去的數字還會增加的。
我開始的時候和大家說過，說香港可發展用的土地短缺，樓價高，租金貴，窒礙社會發展，窒礙經濟發展，因此我們亦非常關心香港的商業和商貿用地的供應。香港很多青年人有創業的精神，他亦有本事、有眼光，他自己想創一番事業，他自己願意首一、兩年不領薪，更不要說分利潤，但他最擔心是甚麼？他最擔心的是租寫字樓或租一個鋪位去做生意，因為租金高。所以我們亦要同時去解決經營場所用地供應的問題。商業樓、商貿用地，我們讓大家看看這五年和前五年的比較（投影片21）。這個數字和剛才2.5倍的數字，是差不多的，我們這屆做了2.6倍出來。
大家如果對這些數字具體在哪裏有興趣的話，大家可以看看我上月、1月18日在立法會宣讀的《施政報告》內，有很多具體的數字。下去的數量，是相當龐大的。等一息間，我還有些數字可以給大家看。我們這一屆，能夠推到這個數量的地出來，我們做了大量艱巨的檢討土地用途工作，有需要改劃的便改劃。我們做了多少呢？210幾塊房屋用地。在這些地上，可以建造30萬個單位。84塊（應為94塊）已經完成改劃或者撥作房屋用途，另外20塊我們已開始改劃。涉及多少張圖紙？30張圖紙和十張圖紙，那些outline zoning plans。大家都知道做一張圖紙的改劃工作，我們需要的步驟和流程有多少、有多長。我們去區議會、城規會，我們處理反對的聲音，然後寫報告交去行政長官會同行政會議決定。我們這一屆做了30幅，接着還有十幅。短中期供應。有啟德、鑽石山、三個石礦場、鐵路物業和市區重建的工作，這裏38萬個單位。在這過程當中，我們有充分的心理和工作準備，我們會遇到種種的障礙、阻礙和挑戰，包括以司法覆核方式的阻礙和挑戰，有些時候地區上有意見等等。譬如橫洲這項目，就在這38萬個（單位）當中。所有這些困難，我們要一個一個克服。我們過去這四年多五年的經驗很值得和大家分享，就是我們沒有迴避困難，我們沒有逃避問題，我們沒有知難而退。我們迎難而上，堅持做下去，做出剛才那些成果。堅持就有成果。
中長期供應，在這裏作為例子，給大家看數個。地圖上（投影片25）橙色的就是中長期供應，其中一個就是新界東北。在本屆政府上任後不久，2012年底我們推動新界東北發展計劃，我們做了個公眾諮詢，在這裏放兩張剪報的剪輯給大家看看。7,000人的場面，秩序比較混亂，我還記得陳茂波──當日的（發展局）局長，他和我們一位公務員同事陳松青，兩位在諮詢完結後站起來，有人拿着裝滿水的膠水樽扔向他的方向，在他耳邊擦過，是一個這樣的場面。尤有甚者，社會上有人，亦不知道是甚麼原因，會找一個這樣的說法出來，反對我們做新界東北，說新界東北會是「深圳富豪後花園」，會成為「雙非城」，給一些「雙非」家庭居住等等。說很多這些東西，獨是不說香港對土地的需要、香港對樓房的需要。
我們堅持做新界東北做了四、五年，今日向大家報告，古洞北和粉嶺北這兩個新發展區，就是大家在地圖上看到橙色的一部分，60,000個住宅單位，六年後第一批居民入伙。所以我們堅持，我們是有進展的，是不容易的。大家可以看到這些剪報，大家大概都會記得那時候的情境，7,000人的一個「武林大會」，秩序比較混亂，但我們堅持做下去。四、五年後的今日，我們接近的目標又近了四、五年，現在我們六年後可以把鑰匙交給第一家人入伙，這個就是堅持。
東涌新市鎮擴展49,400個單位六年後入伙，洪水橋新發展區61,000個單位七年後入伙，這些全是以萬計的單位，光是加這幾個數字就有17萬個單位。元朗南27,000個單位，十年後入伙。我們還有各個新發展區和新市鎮擴建。我們已經完成了五幅分區計劃大綱圖（的改劃），我們正在規劃潛在鐵路物業的發展項目，可以提供22萬個住宅單位，超過860萬平方米的工商業樓面。860萬平方米等於甚麼呢？大家知道怡和大廈就是10萬平方米，860萬平方米等如86座怡和大廈。不是天跌下來的土地，是我們開發出來的土地。
我自己有個願望，香港的商業區、舊的商業區，我們有很多一幢幢的商業樓，租金不便宜，但是經營環境不好、出入不方便，有很多還是在用窗口冷氣機、滴水，這類這樣的商業樓、辦公樓，大家都熟悉的、知道存在的。我們希望我們在這些好的、新的商業區，雖然它不是核心的商業區，但是有比較好的，各個方面的設計、設施，將來的管理都是比較好的商業樓出來，供應增加，令到租金不需要這麼貴的同時，可以給現時在一些乙級、丙級，我剛才說的那一類寫字樓經營的中小企業可以搬過去，改善它們的經營環境、減低它們的經營成本、增加它們的競爭力，而使到我們有空間可以在舊的商業區進行一些改造和重建的工作，改善這些舊商業區的環境。所以大家注意，這個860萬平方米這個數是相當大的一個數字。
在這裏向大家報告一下商業╱商貿用地的供應例子。九龍東，這些是樓面呎，起動九龍東：470萬平方米，等如47座怡和大廈。啟德發展區：180萬平方米，等如18座怡和大廈。九龍灣及觀塘商貿區：290萬平方米。其他的相對來說比較小，但也給大家參考一下。
在這裏再跟大家總結一下，將過去五年我們的工作縮龍成寸向大家報告。一，我們全面遏抑非「港人自住」那三方面的需求：投機、外來和投資需求，是有效的。二，我們不能夠靠降低人口增長減少需求，因為香港的人口增長已經相當低。第三，我們不能夠靠改建工廠大廈來增加供應，我們不能夠靠壓低住宅空置率來增加供應，因為住宅空置率在工、商、住、鋪中是最低的、最低的空置率。我們有大概四年或更長的生產周期，所以我們這屆政府第一年做的工作，大概今日就見到供應到位。我們的經驗很清楚，迎難而上，我們堅持就有成果，因此下去，這也是對整個社會的一個期許，希望在解決土地樓房短缺這個問題上，全社會，不只是政府，全社會要迎難而上，我們要排除困難，我們要堅持、堅持、再堅持。多謝大家。
（以上是行政長官梁振英2月24日出席「行政長官午餐講座：繼續全面增加土地及房屋供應」致辭全文）
