16個月前，房屋委員會出售第4期剩餘居屋3,200個單位，認購率是出售單位的3.4倍，是出售剩餘居屋單位以來最低，結果只是售出6成。

     最近，同屬資助房屋、由房屋協會出售的夾屋800個單位，33,700人申請，認購比率40倍，預料全數售罄。

     市民對住宅房屋的需求，有出於實際需要，也有從保值投資的角度考慮；因此，價高時一樣有「需」，價低時卻也不一定有「求」。

     此一時、彼一時，原因雖然錯縱複雜，但基本的規律變化不大。市民對資助房屋的需求，猶如對私樓的需求，隨�整體經濟和物業市場上落。市升需求增，市落需求減，規律素來如是。

投機活動推高樓價

     其實，市民真正所需的，首要是居住，或租或買，目的是為有個家。不過，近日社會上的討論聚焦在置業，復建居屋之聲再起，實在與上述規律和近期本地樓價上升，有�莫大的關係。

     1年光景，本地整體的經濟和物業市場轉到不同的周期，熱錢流入，利率持續處於罕見的極低水平，過去兩年住宅供應相對滯後於需求，還有一些投機活動，都在推動物業價格向上走。

     香港人對樓市和樓價十分敏感，不單因為逾半數家庭已自置物業，是家庭財富之所繫；另有不少欲置業者，關心�置業的機會和將來負擔。

     對有住屋需要的置業者而言，最重要是買到可負擔、實用又有價值的住房，那可以是私人住宅，又可以是資助房屋；一手新樓有之，買二手樓「上車」更多；是大廈或唐樓單位，又或是村屋；在市區、郊區，又或其他地方。

集中資源提供公屋

     換言之，買到價格在能力範圍的住所是目標，居屋只是眾多「上車」的途徑之一。事實上，在住屋需要加入保值或升值考慮之後，居屋很多時已非首選。置業者若然負擔條件許可，又有選擇，通常寧願買私樓，皆因私樓的保值或升值潛力比居屋大，買賣又方便。

     故此，對經濟民生而言，需要的是平穩健康、市民可負擔的樓市發展，而非大上大落的物業市場。政府房屋政策的理念，在於維持公平和穩定的環境，讓私營物業市場可以持續健康發展，無論是買是租，都讓市民可物色到自己喜歡而又負擔得來的居所。

     當然，對於那些沒能力租住私營房屋的低收入家庭，政府會為他們提供資助公共房屋。自2002年房屋政策重新定位開始，政府一直把資源集中於供應資助租住公屋。

居屋無助平抑樓價

     面對目前樓價上升，主張復建居屋者，除了是對樓價急升的本能反應，有些更希望可平抑樓價，方便置業者較易「上車」。但過去的經驗或學者的研究，均得出結論，建造居屋無助壓抑樓價。

     1997年，資助房屋出售增至28,000個單位，當年樓價同時創了高峰。樓價升跌，歸根究底，取決於供求關係。

     不少論者清楚指出事實，建造居屋計及平整土地至興建期，需時5 - 7年，無助及時增加供應；供應到位時，市況可能已變化，效果隨時適得其反。另有倡議說，不必大量興建。但數目太少，又如何拉近供求的差距呢？

     另有倡議者說，樓價升至大眾可望不可即，復建居屋能給置業者（尤其年輕人）多1個較易「上車」的選擇。確實不時有報道，指收入不太高的市民，包括畢業2、3年的年輕人，月賺約10,000元，無法「上車」，購置200萬元的居住單位。

置業階梯拾級而上

     其實置業向來都是人生大事，也是當大家比較成熟和有經濟實力才考慮的事。相信大部分擁有物業人士都有同樣經驗：「上車」前經過多年辛勤工作，努力儲蓄到足夠的首期，才實現願望，買的大都是二手中小型單位；待財政條件進一步改善，才換到更新更大的居住空間，置業是這樣穩健地拾級而上。

     所以，問題是社會是否有共識，以公共手段改變這置業階梯？但凡未曾置業人士，都給予公共資源補助，幫他們早日購得自己的住房，或買下一手資助物業？

     香港走過升市帶動加建居屋那種不愉快的日子，大大小小的置業傷心個案，令不少輿論再三提醒：前事不忘，後事之師。

     尤其今天國際間金融和經濟變幻莫測，走勢不定，以香港彈丸之經濟體，港元與美元掛勾，本地的資金流動和利息走向，都非香港自己所能主導。利息稍後回復正常，又或熱錢流走，都迅速影響樓價走勢和供樓者的個人財政處境。

     購置物業（不論私樓或居屋），意味增加家庭或個人的負擔和風險，個人和政府今時今日不得不慎而重之，不宜妄動搖擺。

置業率非政策目標

     有調查顯示，9成市民想「人人有份工，家家有層樓」。固然這是大多數人的理想境界，大家可鼓勵人人努力，按各自能力達至，但是否構成政府的責任或社會義務，動用公共資源滿足呢？

     政府若要提出政策和資源促成市民置業，必須基於很強的理據和廣泛共識。換言之，政府致力為市民安居樂業，有責任令市民「居者有其所」，但「家家有層樓」卻不是現行政策。

     政府明白市民置業增加，或許有助社會建立歸屬和認同感，但必須按個人能力為大前提，尤其面對不確定的大環境，不宜由政府提供各種誘因，專門為某些群組多給1個容易「上車」的選擇，從而達到某置業目標。

     政府過往曾為全港住戶訂下7成置業的水平，卻不合實況。2002年後，政府退出私人物業市場，置業率不再成為政策目標。市民的置業率，是反映市場狀況的指標，若然上升，是市民個人能力所及的追求和客觀條件配合的結果。

對症下藥穩定樓市

     雖然鼓勵置業不是政府政策，但不等於我們不理會市民的置業需要。政府要�力去做的，正正是了解問題真正所在，對症下藥。

     財政司司長已清楚表明，正循增加供應、壓抑投機活動、加強市場透明度、控制過度按揭信貸4方面推出措施；並積極研究活化現存30多萬個居屋單位的二手市場，為的就是穩定樓市，增加置業人士負擔範圍內的選擇。

     不要忘記，居屋政策目標主要是提供機會，使有經濟條件的公屋居民騰出單位，讓給更有住屋需要的輪候冊上的人士，幫一般置業者較易「上車」是其次。若然能活化目前的30萬個單位的居屋市場，增加其流通，可以是個適時及有效的途徑。

     政府協助市民「居者有其所」，例如公屋資格，一直以入息和資產作主要準則；長者獲優先，此取得社會輿論認同。至於入住居屋和夾屋，亦是以入息和資產為準則，不是以年齡來劃界。

釐清對象維護公平

     主張訂出政策幫助單身年輕人置業，似乎不是社會主流價值；況且，長者有清楚年齡界線，其他組別的定義則較模糊。這課題同樣需要大眾討論，才有可能產生政策所依據的共識。

     也許，除合資格入住公屋外，社會上確實有批準置業人士，買樓較困難，但若然要選擇性地、實質地幫他們置業，我們必先回答、理清以下4組問題：

     對象：幫的對象是誰？如何界定應以公帑資助置業的一�？有什麼因素令他們需要公帑補助？幫他們置業會否令社會流動階梯更流暢？

     公平：幫了某批人置業，卻沒有幫別的，是否對其他納稅人公平？那會否反添社會不和諧？

     公屋供應：若需要騰出原來給公屋的土地，轉撥作興建居屋，是否影響公屋的土地供應？進而影響編配上公屋的輪候時間？

     私樓供應：供應更多土地建造更多私人房屋，而非用作復建居屋，甚至規限發展商建造中小型住宅單位的面積和數目，是否更有效令樓價（尤其上車盤）平穩發展？

積極研究活化居屋

     在升市時，居屋對整體樓價起不到平抑作用，復建引起日後的問題卻不少，社會上辯論熱烈，輿論能否匯聚出主流意見？政府的立場是有根據的。任何改變，涉及上述種種問題，社會上應有空間讓大家理性討論，社會每個人都應參與，謀求共識。政府亦會小心聆聽，慎重思量研究。

     樓價上升很容易觸動市民神經，亦驅動進一步的置業需求。歸根到底，置業者根本考慮的是可負擔的物業，「上車」不一定選擇居屋。

     故此，針對樓價上升，政府不同部門分工合作，在多方面下功夫，尤其對症下藥增加供應，包括嘗試提供規限單位數目和面積的中小型物業發展的土地；打擊投機活動；增加市場透明度；控制樓按信貸。

     運輸及房屋局的工作，除了增加市場透明度外，亦會積極研究活化居屋。政府種種的努力，旨在讓樓市回復健康平穩發展的狀況，那才是市民的基本利益所在。

（以上是運輸及房屋局局長鄭汝樺5月4日在報章發表的文章）