過去50年來，香港一直積極推行公營房屋計劃，以滿足市民不斷轉變的需要和訴求。最初，我們只為無家可歸或居住環境欠佳的人士，提供僅備最基本設施的住屋。在達到這項目標後，我們開始改良設計，提供設備齊全的屋�，以滿足市民日漸提高的期望。

     自香港房屋委員會於1973年起肩負推動香港的公營房屋計劃以來，現在香港已有接近一半的人口，居住在房委會轄下200多個屋�。

     過去數年，我們已達到在90年代所定下的多個重大目標。我們現已清拆所有臨時房屋區和平房區，而現居於不合標準或擠迫居所的市民，人數是歷來最少的。讓我舉一些數字加以說明，自1997年以來，我們合共興建了逾170,000個租住單位。

     公屋輪候冊上輪候入住租住公屋的合資格家庭的數目，由1997年的150,000個，減少至目前的約90,000個。同期公共租住房屋的平均輪候時間，由超逾6年降至稍逾兩年。

     能夠取得如此驕人的成績，我們深以為傲。不少人認為，香港能夠保持繁榮和穩定，我們的公營房屋計劃實在功不可沒。此外，我們的公營房屋計劃也得到亞太區，以至世界許多其他城市和國家的讚揚，並成為仿效的對象。

為房屋政策重新定位

     在同一期間，香港的經濟受嚴峻打擊，1997年爆發的亞洲金融風暴即為序幕。其後，我們又經歷多番經濟和其他方面的逆境，當中苦況，記憶猶新。此外，通縮日趨加劇，令經濟不景的情況雪上加霜。

     這個困境，一直到去年「沙士」疫症遠去，才稍見曙光。種種難關，對我們社會的影響至為巨大。在物業市場方面，上述因素使住宅物業成交宗數大幅滑落。

     市場出現供過於求的情況，物業價格也因而急跌。受影響的市民，比比皆是，特別是負資產業主，其困境和所受煎熬實在難以形容。

     需求減少及供過於求的情況，令人質疑，政府應否在物業市場擔當建售樓宇的角色；其中尤為詬病是私人樓宇供應日益充裕，其價格已在低收入人士負擔能力之內，但政府仍在居者有其屋計劃下推售資助房屋。

     時移勢易，政府需要進行適時和全面的檢討，以重新制訂我們的房屋政策及計劃。

     因此，在2002年11月，政府公布經修訂的房屋政策聲明，清晰釐定在房屋事務上政府與市場擔當不同的角色。聲明清楚指出，政府的工作，只會限於為不能負擔私人樓宇的家庭提供租住公屋。

     為了貫徹此項政策立場，政府將會停止興建及停止出售居屋單位，從而不再擔當發展商的角色。聲明亦強調，維持穩定的環境非常重要，可讓地產市場在公平的環境下持續健康發展。

     聲明是根據以下3個最基本的政策考慮因素而制訂：

•為沒有能力的家庭提供居所；

•把干預市場的程度減至最低；

•提供公平和穩定的環境。

     以下讓我稍為解釋。

照顧低收入家庭

     首先，我們繼續履行首要的任務，就是為沒有能力的家庭提供基本合適居所。因此，我們已再次確定有關政策，即為真正有需要的人士，例如無法負擔租住私人樓宇的低收入家庭，提供資助公營房屋。

     我們沒有為推行這項政策而訂定每年建屋量，因為建屋量主要視乎有需要人士的數目。再者，假如我們相信這項政策會彰顯成效，則久而久之，有需要人士的數目自然會減少。

     因此，我們採取了另一種方式，就是承諾繼續為有需要的申請人提供租住公屋，並把平均輪候時間，維持在約3年的水平。

盡量避免干預市場

     其次，政府將盡量避免推行任何可能影響私人物業市場的干預措施。在1997年年底至2003年期間，物業價格和按揭利率不斷下降，使到愈來愈多人，即使是低收入家庭，也有能力購買私人樓宇。

     從成本效益和維持物業市場健康發展的角度來看，政府再沒有理由透過各項自置居所計劃出售單位，干預物業市場。

     因此，對於收入超逾租住公屋入息限額，但又希望自置居所的家庭，我們已改變為他們提供協助的方式。你們現在應該不會奇怪，我們已決定不再直接建售樓宇，而是改為提供貸款協助置業。

     我們得承認，提供置業貸款，仍會對市場造成干預，因此，作出這個決定殊不容易。

     然而，我們認為，如果取消居者有其屋計劃而不另作安排，將弄巧反拙。因此，較審慎的做法是採取循序漸進的方式。我們當時已做好準備，就是表明在適當時候會檢討繼續推行貸款計劃優點為何。

     由於已有好一段時間利率處於極低水平，銀行和物業發展商又推出大量既吸引又划算的按揭貸款計劃，協助所有置業人士置業，以致進行檢討的時機來得遠較預期為早。我們已展開檢討，預計在今年年中可得出一些結論。

穩定的營運環境

     我們一向以來的政策，都是維持公平和穩定的環境，讓物業市場可以暢順運作。

     在目前的情況下，我們的責任是確保有足夠的土地供應，以滿足市場的需求。我們不會就任何時間的私人樓宇建屋量作出評論，而會讓市場自由運作。

     不過，在需求量逐漸增加時，我們會確保有足夠的土地供應。為了貫徹執行這項政策，政府最近宣布恢復「勾地表」制度，讓發展商可以重新「勾地」，興建私人住宅樓宇。

考驗政策制訂者

     從宏觀而言，香港經歷近年的逆境後，經濟已漸見起色。全賴社會各界努力不懈，排除萬難，加上我們採取適當措施，才取得這個進展。

     此外，全球整體經濟環境有所改善，也惠及香港。中國內地放寬個人旅客來港的規定，振興了本地經濟，其中對零售業和旅遊業的幫助尤為顯著。

     隨�《內地與香港更緊密經貿關係安排》的實施，香港商界及專業界別，可在內地這個龐大市場開拓商機或擴展現有業務。新推出的投資移民計劃，預期可吸引投資基金流入本港，從而有利經濟發展。此外，通縮及失業數字亦開始下降。

     我們現時所見，可印證經濟復甦和市民情緒好轉的現象，就是物業市場漸趨活躍。近月來，樓市出現反彈的初步�象。政府堅信，一套清晰、全面而貫徹始終的房屋政策，有助重建市民和投資者的長期信心。我們會繼續推行和深化這些政策。

房委會的財政狀況

     停建和停售資助房屋單位已嚴重影響房委會的財政狀況。所以房委會可用於維持可持續房屋發展計劃的資金不斷驟減。

     房委會現正努力設法嚴格控制租住公屋的建築和管理成本。與此同時，房委會也致力改善其工序，藉以進一步提高效率和節省資源。

     房委會深知必須確保房屋資源用得其所，以滿足社會所需。為此，房委會將檢討調整公屋租金的機制。檢討也會研究現行租住公屋的編配政策，包括如何提升公屋編配的效率、減低公屋的空置率，以及收緊公屋富戶政策等。

     在開源方面，房委會現正�手透過在香港聯合交易所上市，把轄下零售和停車場設施分拆出售，計劃可望在2004 - 05年度推行。

建設更美好的家園

     當然，我們一直努力不懈，設法改善資助房屋計劃的其他範疇。為此，我們與這方面的所有參與業務者，包括建築界、地產界，還有最重要的社會各界人士，更緊密地加強合作。

     我們會更細心聆聽社會人士對公營房屋的意見，我們定必盡力滿足他們的需要。我們會加強與建築界和屋宇界別的專業人士的夥伴合作關係；共同探索和採用嶄新的設計概念和建築技術，從而建設更合乎成本效益的美好家園。

     我們會採取措施，盡量延長現有公屋的經濟壽命；並檢討公營房屋計劃的發展密度，藉以改善居住環境。

共建�生環保居所

     此外，我們與居民攜手合作，進一步改善公共屋�的維修保養和管理質素，務使屋�成為更清潔、更�生和更環保的居所。

     我剛才提到把房屋政策綱領重新定位，這項工作的目的，是要更清楚界定公營機構和私營機構的分工。這項工作能否成功，將取決於我們是否可以在不斷轉變的經濟及社會環境中，把公營機構和私營機構的寶貴房屋資源，作最具效益的運用。

     我明白亞太區內每個社會所面對的房屋問題各有不同。儘管如此，我相信，我們都面對許多相同的挑戰。

     因此，我希望這次會議可以有助香港、其他地區和國家，在這個重要的社會發展議題上互相交流寶貴經驗和資料。此外，我也希望各位可以藉�是次會議分享經驗和得到啟示，幫助各位開展未來的工作。

（以上為房屋及規劃地政局局長孫明揚，2月5日出席亞太房屋研究網絡學術會議「住房與社會發展：亞太地區新興的理論」，以「21世紀香港政府在房屋方面擔當的角色：提供有利市場的環境和資助負擔能力有限者」為題的演辭全文。）