西灣河發展項目獨立調查小組指出，前建築事務監督梁展文處理該項目時，除了豁免公共交通總站的決定，其他的決定無論從事實和行使酌情權的角度來看，均屬恰當合理。

     調查小組指出，若該發展項目的高度、體積和密度均屬過量，原因是法例管制不足，故須恢復對建築樓面面積上限的管制。

     西灣河發展項目獨立調查小組今天發表報告，就西灣河嘉亨灣（內地段第8955 號發展項目）建築圖則的申請，剖析核准地盤分類、公共交通總站豁免計入建築樓面面積，以及因應預留地區撥供公眾作通道用途，而給予額外建築樓面面積的程序，包括建築事務監督如何行使及在何種情況下行使其酌情權；以及檢討建築事務監督的酌情權是否恰當行使。

豁免申請處理不一致

     小組經仔細研究後認為，有關豁免公共交通總站的申請，帶給建築事務監督不少難題，因為以往如何處理公共交通總站，並不一致。

     至於公共交通總站的建築樓面面積，根據法律意見，建築事務監督若認為公共交通總站，事實是純粹為停泊汽車和汽車上落客貨用途而建，則《建築物（規劃）規例》第23（3）（b）條便適用，並予以豁免。

     調查小組雖然認為該決定錯誤，但根據有關情況，不應歸咎或批評當時的建築事務監督梁展文。

     縱使其他人的決定或有不同，但按過去的個案和法律意見，梁展文可自行決定根據《建築物（規劃）規例》第23（3）（b）條，豁免公共交通總站。在這個重要的背景下，當時的該項決定屬合理。

     調查小組表示，對條例和規例的詮釋，因人而異，差別也可以很大；但認為，《建築物（規劃）規例》第23（3）（b）條適用的情況，僅限於有關設施是為主建築物和其佔用人提供，而且不是過量提供。

交通總站設施屬過量

     該決定即使事實上屬合理，但公共交通總站並非為主建築物和其佔用人提供；公共交通總站不屬該規例的範圍。無論如何，該項設施完全是過量的。

     調查小組指出，有關的各項決定使發展商獲得19,937平方米的額外樓面面積，發展項目的體積和密度因而增加，約是5幢大廈各幢增加8個樓層，單位數目約280個。

     調查小組認為，梁展文除了根據《建築物（規劃）規例》第23（3）（b）條給予豁免外，也根據屋宇署、規劃署及地政總署一同推廣的政策給予其他豁免，以透過豁免一些設施的建築樓面面積，包括露台、更寬闊的走廊、更寬敞的升降機大堂、公用的空中花園、公用的平台花園及其他類似設施，鼓勵發展商興建「環保及創新的樓宇」。

     當局也訂有政策，鼓勵提供其他美化市容設施、康樂場地，例如會所，及遊樂場地等。只要引用《建築物條例》第42 條，這些設施也可豁免計入建築樓面面積內。

豁免愈多密度也日增

     調查小組認為，這是值得嘉許的政策，可惠及有關建築物的許多居民，改善他們的生活；但後果也隨之產生，豁免愈多，建築物的高度、體積和密度也就日益增加。

     法例對發展項目施加的管制放鬆了，原因不單是由於建築事務監督就公共交通總站錯誤引用《建築物（規劃）規例》第23（3）（b）條，也因為基於良好動機而削弱了《建築物條例》第42條施加的管制。

     調查小組建議，若該發展項目的高度、體積和密度均屬過量，原因就是法例管制不足，故須恢復對建築樓面面積上限的管制。這可以從數方面�手，包括：

•檢討法例，並修訂《建築物（規劃）規例》第23（3）（b）條，列入環保設施、美化市容設施及類似設施，一律根據規例予以豁免。此舉還可避免在一般的情況下引用《建築物條例》第42條，從而讓法例可以嚴謹執行；

部門加強溝通施管制

•規劃署協同城規會應施加管制，在分區計劃大綱圖內加入適當的限制。規劃政策也應在契約的特別條件中加以反映，參與政府土地發展和相關管制的部門也須加強溝通合作。在契約條件中訂明可豁免的建築樓面面積上限、可批出的額外樓面面積上限及總建築樓面面積的上限，都是當局現正積極考慮的措施；

•特別條件如能清楚列明對發展商的要求，對建築事務監督行使酌情權方面，會大有幫助。若有意把某地盤作為某類地盤發展，則應加以說明。同樣地，假如有意把政府房舍計入或不計入建築樓面面積內，亦應加以說明。總而言之，原則就是草擬特別條件時，要盡量清晰明確；

•當局應從速跟進現已展開的工作，研究設定建築樓面面積和豁免建築樓面面積的上限，作為管制方法；

•在管制這類發展項目時，應在局方領導之下，促進部門之間的協調合作；當局現正採取相應步驟，邁向這個目標。