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發展局局長陳茂波
陳志超會長（香港工程師學會會長）、何鉅業會長（香港測量師學會會長）、麥凱薔會長（香港規劃師學會會長）、吳永順會長（香港建築師學會會長）、黃德業會長（香港園境師學會會長）、各位來自五個專業學會的朋友，特別是抽空出席的年青朋友，以及各位政府同事：
各位早晨！很高興參加這個由發展局主辦和五個專業學會聯合舉辦的「土地供應論壇」。首先，我要多謝建築師學會、工程師學會、園境師學會、規劃師學會和測量師學會通力合作，讓我們可以順利舉辦今日的論壇，為土地供應這個對社會各方面有深遠重要影響的議題，提供一個公開、理性和專業的討論平台。
在座大多數都是與土地規劃和發展息息相關的專業人士或同學，雖然大家的專業範疇不同，但最終目標一致，都是希望市民可以「住好啲」；在這裏，我並不是替某公司賣廣告。我和大家一樣希望城市設計可以好些、交通基建可以好些、生活空間質素可以好些、綠化環境可以好些。我們在政府努力工作，跟各位的目標完全一致，在房屋、經濟、社會發展各方面推行的政策和措施，目的只有一個，就是為了市民的福祉。我希望大家可以客觀看待事實、本着專業，向我們多提意見，也希望大家在社會多發聲。在現時越來越「政治化」的大環境下，我們最需要的、亦最缺乏的，正正是大家客觀專業、理性務實的聲音。
今屆政府非常重視土地房屋發展，發展局作為土地資源的政策局，可以說是站在風眼中心，我的同事有時開玩笑說，哪一天沒有發展局的新聞就是新聞。作為局長，我明白香港是多元開放的社會，大家對規劃和發展有不同意見，但要徹底改變土地房屋長期供求失衡，社會各界確實需要討論如何開拓及善用土地資源，我衷心希望大家都能放下彼此可能有的歧見，認清事實、理性討論、凝聚共識。土地發展和規劃需要很長時間，由開始進行研究、規劃、造地到土地可以發展，動輒需要十多年。所以我們的眼光應該放得高、放得遠，我們的工作要持續有序，不可因為一時的爭拗或經濟起落，做出一些短視的決定，犧牲整體社會的長遠利益。
俗語有云：「無財不行」，我相信在香港這句說話要改作「無地不行」。現時樓價租金高企，不論是住宅、寫字樓以至工業樓宇的空置率屢創新低，公屋私樓都缺地；人口老化，醫院老人院舍需要土地；要維持經濟增長，創意產業、高新科技也需要土地；要改善市民生活質素，文娛活動、休憩空間也需要土地。土地實在是香港社會和經濟發展的根本，亦是我們現時要努力突破的樽頸。
相信大家對劏房、寮屋、公屋輪候冊的輪候人數有一定認識，對政府多管齊下的土地供應策略也耳熟能詳，我不打算詳述。概括而言，短中期要解決房屋需要，主要透過將現時在市區和新市鎮邊緣的用地改劃作房屋發展和適當增加發展密度，並且發展前礦場用地；中長期發展則主要集中透過綜合規劃和基建提升，推動新發展區和新市鎮擴展，其中包括有非常大量「棕地」的新界鄉郊；長遠而言我們要探討在維港以外填海造地，並且開發岩洞和地下空間。這些大體上是按照之前公布既定的全港發展策略去推行。考慮到香港社會、經濟和環境的變遷，我們已開展了《香港2030+：跨越2030年的規劃遠景與策略》研究，目的是根據最新情況，更新全港發展策略，為香港的長遠發展謀劃和預備足夠的土地空間容量，當中包括兩項重點規劃項目，一個是發展大嶼山，另一個是新界北部地區的長遠發展。我們計劃在明年進行公眾參與活動，希望屆時各位能夠踴躍提供寶貴意見，為香港未來數十年的發展出謀獻策。
今日論壇的主題是土地需求和供應，我期待各位參與者精彩的討論。在這裏我希望提出幾個問題，讓大家思考。
第一，香港是否需要大幅開拓土地？現時各個指標，不論是住宅、寫字樓或商舖的租金、售價和空置率，均顯示香港各類樓面的供求失衡非常嚴重。歸根究底，土地開發的工作在過去十多年明顯放緩。由1985至2000年間，人口增長約121萬，實質經濟增長約百分之113.8，同期我們透過填海造地超過3,000公頃，即平均每年200公頃；而在其後2001年至2013年間，人口增長放緩，但仍增長約51萬，實質經濟增長約63.8%，但同期透過填海造地卻只有約570公頃，即平均每年44公頃，只及之前十多年的22%。在2001年至2013年這段時間，私人寫字樓總存量僅增加21%，私人商業樓宇（包括零售）總存量僅增加21.3%，工業樓面更因為活化工廈政策而出現下降趨勢。私人住宅、寫字樓和商業樓宇的空置率，由2004年高位時，分別是6.2%、12.7%和10.8%，逐步回落至去年的3.8%、6.3%和7.3%。在座各位如果是事務所的合伙人或老闆，就會深切地體會過去這段時間樓面短缺的情況和租金上升的壓力。過去幾年樓面短缺的情況，答案已經寫在牆上。
儘管如此，有評論質疑，最近統計處公布最新的人口推算，香港的人口和住戶增長有所放緩，到了2043年後甚至會下降，所以香港不需要更多土地。但事實是否如此？我希望大家認清事實，香港人口和住戶數目在未來二、三十年仍會持續增加，到2043年估計人口跟現時比較，會增加約100萬到822萬，而由於平均每戶人數在過往十多年及往後的時間會持續下降，住戶數目由現時到2044年會增加50萬戶（即約20%）到293萬戶，高於人口增長的增幅。50萬戶究竟是一個怎樣的概念呢？50萬戶相當於三個半沙田新市鎮（不包括馬鞍山）的規模。大家可以想像一下，現時哪裏有足夠土地空間讓我們容納3個半沙田新市鎮？
第二個經常爭論的問題，是香港可否通過善用已開發土地作發展，取代大幅開拓鄉郊土地甚至填海？例如不少人提出發展「棕地」代替新發展區、新市鎮和填海，又或者發展市區空置土地和作臨時用途的用地以代替現時正進行的市區邊緣「綠化地帶」的改劃。我絕對同意必須善用現有土地資源，短中期的土地供應得力於規劃署、土木工程拓展署和其他政府部門同事的努力，我們現時很多短中期的土地供應不少便是來自檢討現有土地用途，並在合適的地方增加發展密度。但是我們是否單靠繼續在現有已開發土地之上動腦筋，就可以持續解決問題、是否就可以一勞永逸解決問題？經常有評論指我們有幾千公頃市區空置土地、有千多二千公頃的「棕地」，還有千多公頃鄉村式發展土地，只要將這些土地全部發展，我們便無需開拓新土地。先撇開這些建議不少我們已經進行當中，例如發展「棕地」如洪水橋、元朗南，而一些建議亦未必切實可行，我們亦可以運用常識去思考一下這個「替代論」是否實際，我們的市區是否真的有空置土地可以容納3個半沙田？
宏觀一點，香港有700多萬人口， 現時居住的地方有267平方公里，平均每平方公里的人口密度達27,000人，遠遠拋離世界各個經濟發達的城市包括新加坡在內，與香港人口密度可以相提並論的大城市，只有孟加拉達卡和印度孟買。能夠在香港建設一個如此高密度，而仍然維持相對高效率的交通運輸和高質素的生活環境，固然是在座各位和前輩過往數十年努力的成果，我要代表香港人多謝大家。但在這個已經是差不多全世界發展密度最高的彈丸之地，如果我們單靠在已開發土地上進一步提高發展人口密度，是否切實可行？有人質疑，現時一些房屋土地的改劃和增加密度建議，亦會增加市區和新市鎮的密度。是的，我們不否認。但我們推出每項建議都經過詳細審視，只有在規劃條件許可的情況之下方會進行，這亦是發展局轄下部門如規劃署同事努力的方向。這正正是因為我們了解到已開發土地的發展密度和承載容量，不能夠無止境地增加下去。長遠來說，如果我們不去開拓新土地，代價就是現有居住密度會繼續增加，這又是否符合大家和市民的期望？
第三個問題是香港人口結構的轉變。香港未來人口將會急劇老化，這是不爭的事實，統計處最新公布的人口推算，最大的啟示其實是人口老化速度，較過往估算更為嚴重，對經濟、社會、民生各方面都帶來極大的挑戰。老年人口大幅增加，將會導致醫療和安老服務需求大增，對休憩空間、房屋設計、各種無障礙設施，以至整體空間通達性的要求也會大大提高。而工作人口減少和老化，對香港作為外向型經濟如何維持競爭優勢和持續進步事實上是一大難題。政府提出了一系列的人口政策措施，希望令香港能夠更好地面對人口老化的挑戰。在全港發展策略上，我們必須高瞻遠矚，確保未來有足夠的發展容量和空間，應付人口老化帶來的挑戰。
順帶一提，有個別人士提出香港發展空間有限，所以應該訂立人口上限而非無限發展，我知道在座各位對這個議題可能有不同意見。但我們認為正正因為人口老化會對香港社會和經濟帶來的挑戰，設置人口上限而不開發土地，只會令人口老化比例更加嚴峻，難道我們可以把老年人口轉到別處？我們想這樣做嗎？我們應該這樣做嗎？如果人口定一個上限，而老年人口亦沒有其他辦法去處理，對年青一輩的供養壓力會很重，因此我們不應「斬腳趾避沙蟲」。
再者，即使以現有人口為基礎，香港人均居住面積只有十多平方米，遠遠落後於其他發達城巿和地區，亦和我們的發展水平有極大的反差。我想問我們是否應該有遠見、有決心增加居住空間，改善生活環境？我們是否應該為年青一輩和下一代着想，理性務實地尋求一個平衡發展和環境保育的可持續發展方向？我曾經提出，全港700萬市民如果平均每人增加一平方米居住面積，我們就需要一千萬平方米建築面積，相當於十個太古城。我們是否有這種承擔和勇氣，為年青一輩和下一代增加居住空間許下宏願？曾經有朋友跟我說，即使物色到土地也沒有用，因為興建出來的房屋他們負擔不起，這正正因為土地供應短缺所造成。如果我們有足夠的土地，我不相信房價會這樣。如果我們有足夠的土地，我覺得樓價即使仍然比較高，我們可以大力推行資助出售房屋。
土地之於房屋就如麵粉之於麵包，大家都深切體會做麵粉需要非常長的時間和非常多的資源。要解決房屋、經濟以至社會發展的問題，我們要努力不懈，持續做麵粉，絕對不可以「放軟手腳」，否則任何討論到最後只是空中樓閣，自我感覺良好而沒有實效。
我們多管齊下的土地供應措施，既要追回過去長時間滯後的供應，也要根本地扭轉土地供應失衡的局面。香港的長遠發展策略應該是穩健、連貫和具彈性，以致我們將來可以因應人口、住戶和經濟的增長速度變化，掌握主動調節各項土地規劃發展項目的時間表和速度。停止長遠規劃只會令我們重蹈過往土地開發工作滯後的覆轍。
今日的論壇是一個難得的機會，跟大家一起探討香港土地供應的問題。政府期望與社會各界，包括在座各位專業人士，共同探索，共同權衡輕重，共同突破樽頸，共同齊心解決土地不足問題，為香港市民的福祉出一分力。只要我們齊心聯手，促進理性的討論，必定能夠令香港繼續成為世界上數一數二宜居宜業的大都會，令我們亦引以為榮。
多謝大家！
（以上是發展局局長陳茂波10月17日在「土地供應論壇」開場發言全文）
