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發展局局長陳茂波
對於大部分香港市民來說，公務員建屋合作社是一個陌生的名字，但這個自上世紀50年代起為期30多年的特殊建屋計劃，其重建問題卻因為現屆政府積極覓地建屋而引起了社會人士的注意。
管理公務員合作社的是公務員事務局，而市區更新則屬發展局的管轄範圍。上周末兩個政策局的同事應邀探訪了個別住戶及出席了有關的討論會，聽取居民的意見。讓我在此說一下發展局對公務員建屋合作社重建的看法。
公務員建屋合作社的出現有其獨特的歷史背景。建屋計劃始於1952年，政府以特惠價格批出土地（一般是地價的三分之一），讓當時合資格的公務員以合作社形式建屋，並可獲政府貸款支付地價及建築費，為期20年。此計劃在1980年代中終止，期間先後成立了238個合作社，單位數目達5,000多個。
這批合作社樓宇樓齡漸長，以今天的規劃來看，當中不少並沒有用盡地段可建的樓面面積，因此具有重建發展的潛力。事實上，當中11個合作社轄下的樓宇已被重建，包括規模較大位於西區的寶翠園。
在討論會上，居民反映的意見主要有三方面，包括補地價太高和樓宇維修資助不足，另外他們希望市區重建局能設立先導計劃，集中處理公務員合作社的重建項目申請。
就補地價方面，地政總署一直以專業的態度、按當年批地的條款和現行的政策，公正處理所有申請。就合作社樓宇補地價而言，一般牽涉兩個階段。首先如果業主欲賣出其單位，要先付撤銷轉讓限制的補地價，以現有用途的土地值或地契上列明的參數去重建地段的估值計算。
一般而言，按該參數重建所得樓面面積會少於現時分區計劃大綱圖上所容許的面積。因此，倘若業主要整幢重建，用盡地積比去實現土地發展潛力，則須再補地價差價。前合作社社員更可以向公務員事務局申請，在繳付土地補價前簽訂買賣合約。至於有居民認為補地價數額過高，也許與他們在當年只付出三分之一地價建屋有關。
至於樓宇資助維修方面，未解散的公務員合作社單位可申請由屋宇署管理的「改善樓宇安全綜合貸款計劃」下的貸款。而已解散的合作社單位業主則可申請由香港房屋協會和市建局聯合推出的「樓宇維修綜合支援計劃」，當中包括財政資助及技術支援。
至於市建局的參與，該局設有「需求主導」計劃，可供合作社前社員在取得相關業權後申請，並會選取符合條件的樓宇，首要考慮是樓宇是否嚴重失修和居民的居住條件是否惡劣。該局現階段未有打算推出為重建合作社而設的先導計劃。
總的來說，公務員合作社樓宇是一個特殊環境及時空下的產物，它的批地條款、業權結構和買賣限制都與私人樓宇和居屋不同，難以直接比較。但在市區重建的問題上，政府和市建局對待這些樓宇業主和其他業主都是一視同仁的，而他們也可以自由與發展商商討重建方案，並有不少成功例子。
據我了解，由於很多合作社樓宇位置優越且環境寬敞，不少退休長者也希望繼續居住，安享晚年。所以我們要弄清楚，真正希望搬離的長者是哪些？基於什麼原因？重建是否最好的解決辦法？
有人建議可就合作社樓宇重建的補地價給予優惠，甚至免補地價。合作社樓宇業主已在過去享受到低地價優惠，我們有沒有足夠的公眾利益理據去支持政府再用公帑補貼他們呢？但換一個角度看，從善用土地資源、釋放這些地段的未完全發展潛力上，又可以有什麼政策和措施呢？發展局會持開放的態度，繼續與各持份者溝通和探討。
（以上是發展局局長陳茂波2月3日在其網上專欄發表的文章。標題為本網站所加。）
